Betriebskostenabrechnung: Darf der Vermieter den Verteilungsschlüssel ändern?

Betriebskostenabrechnung: Darf der Vermieter den Verteilungsschlüssel ändern?‍

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Betriebskostenabrechnungen erzeugen regelmäßiges Konfliktpotential im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Das Amtsgericht Hanau hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter den Verteilungsschlüssel der zugrundeliegenden Betriebskostenabrechnung einseitig ändern darf. Im vorliegenden Fall änderte der neue Eigentümer einer Immobilie ohne Einverständnis der Mieter den Verteilungsschlüssel von Personenzahl auf Wohnfläche. Dadurch entstanden dem klagenden Mieter erhöhte Kosten.

Mit dem Urteil vom Amtsgericht Hanau (15.08.2025 – 32 C 16/25) wurde bestätigt, dass ein einmal gewählter oder vereinbarter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten bindend ist. Der Vermieter könne den Verteilungsschlüssel nicht nach eigenem Ermessen ändern. Eine spätere Änderung sei grundsätzlich nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.

Nach diesem Urteil gilt auch beim Verkauf einer Immobilie für den neuen Eigentümer, dass er die gewählte Verteilung der Betriebskosten nach der Personenzahl vom damaligen Eigentümer zu übernehmen hat (Kauf bricht nicht Miete). Als Ausnahme ist es dem Vermieter lediglich gestattet, wenn die weitere Anwendung unzumutbar wäre oder es auf beiderseitigem Einverständnis beruht.

Das Urteil dürfte ebenfalls auf das gewerbliche Mietrecht anwendbar sein.

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23.1.2025

Die Bedeutung des Bürokratieentlastungsgesetzes für das Schriftformerfordernis

Das IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) ist zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Die wohl bekannteste Neuregelung ist die Ersetzung der Schriftform durch die Textform für Gewerbemietverhältnisse in § 578 Abs. 1 S. 2 BGB. Künftig genügt bereits die Textform. Für bereits bestehende Mietverhältnisse gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr. Nach Ablauf der Übergangsfrist – ab dem 1. Januar 2026 – gilt die neue Regelung dann auch für Altverträge.

28.10.2024

In Zukunft heißt es „Textform statt Schriftform“ bei langjährigen Gewerbemietverträgen

Am 18. Oktober 2024 hat der Bundesrat dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz zugestimmt, welches bedeutende Änderungen im deutschen Mietrecht mit sich bringt. Das Gesetz wurde zuvor am 26. September 2024 vom Bundestag beschlossen. Eine zentrale Neuerung ist die Umstellung des bisherigen Schriftformgebots auf ein Textformgebot für langfristige Mietverhältnisse, insbesondere bei Mietverträgen über Grundstücke und Gewerbe. Wann das Gesetz in Kraft treten wird, steht noch offen.

8.2.2024

MoPeG Reform – Ein Überblick über wesentliche Änderungen

Der historische Gesetzgeber hat die Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft oder „Gesellschaft bürgerlichen Rechts „GbR“ bis heute nicht anerkannt. Mit dem am 1. Januar 2024 in Kraft tretenden Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – sog. „MoPeG“ wird das Recht der BGB-Gesellschaft grundlegend reformiert. Dies hat unter anderem auch Auswirkungen auf die bei einer GbR bisher nicht bestehende Eintragungspflicht im Transparenzregister.

12.9.2023

Gesellschafterausschluss - Wirksamkeit bereits mit Rechtskraft

Der II. Zivilsenat des BGH hat seine 70 Jahre alte Rechtsprechung aufgegeben, wonach erst die Abfindung gezahlt werden musste, damit der Gesellschafterausschluss wirksam wurde. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist der Ausschluss nicht erst mit vollständiger Zahlung der Abfindung, sondern bereits mit Rechtskraft des gerichtlichen Urteils wirksam.

11.9.2023

Tiefgreifende Zerwürfnisse in der GmbH: Austritt, Ausschluss oder Auflösung?

Regelungen zum Austritt oder Ausschluss eines Gesellschafters sind elementarer Bestandteil einer Satzung und sollten in jeder Satzung vorhanden sein. Der Beitrag zeigt, warum derartige Regelungen so wichtig sind.

15.6.2021

Widerruf des Maklervertrages - automatisiertes E-Mail-Versandsystem der Immobilienportale als mögliche Stolperfalle

Eine Widerrufsbelehrung, die mittels automatisierten Versandsystems an den Maklerkunden übermittelt wird, die den Absender der Widerrufsbelehrung - sprich den Immobilienmakler – als solchen nicht erkennen lässt, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 356 Abs. 3 S. 1 BGB sowie Art. 246a § 1 EGBGB. Die Widerrufsfrist sollte daher selbst mit Zugang der automatisierten Nachricht beim Verbraucher nicht zu laufen beginnen, da der Verbraucher sich diese Nachricht nicht als vom eigentlichen Vertragspartner versandt zurechnen lassen müsste.

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