Teure Dach-und-Fach-Klausel: Innenputz nicht von Dach-und-Fach-Klausel umfasst?

Mit Urteil vom 16. Oktober 2025 entschied das OLG Frankfurt, dass die sogenannte Dach-und-Fach-Klausel in gewerblichen Mietverträgen den Innenputz nicht umfasst. Infolgedessen bleibt das Land Hessen auf rund 10 Millionen Euro Sanierungskosten in den gemieteten Gebäuden sitzen.

Zum Sachverhalt: Im Zuge einer Immobilien-Transaktion hatte das Land Hessen mehrere Gebäude verkauft und für 30 Jahre zurückgemietet (Sale and Lease Back). Für die Beseitigung gravierender Schäden verlangte das Land Hessen vom Vermieter unter Berufung auf dessen Instandhaltungspflicht „an Dach und Fach“ einen Vorschuss für die Sanierungskosten. Der Vermieter lehnte mit der Begründung ab, der Innenputz falle nicht darunter.

Das OLG Frankfurt stellte klar, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzung der Mietsache verantwortlich sei, dies durch die im Mietvertrag enthaltene „Dach-und-Fach-Klausel“ jedoch anders bestimmt werde. Unter dem Begriff „Fach“ seien laut Gericht nur konstruktive Gebäudeteile sowie solche zu verstehen, die der Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienen. Der Innenputz sei lediglich ein Mörtelüberzug, der keine konstruktive Funktion habe und daher in den Verantwortungsbereich des Mieters falle. Auch eine abweichende Verkehrssitte sei nicht feststellbar.

Das Urteil unterstreicht die enge Auslegung von Dach-und-Fach-Klauseln in Mietverhältnissen. Mieter können sich hierauf nicht berufen, wenn Schäden innerhalb des Gebäudes auftreten, die nicht die äußere Substanz oder Dichtigkeit betreffen. Für Vermieter schafft die Entscheidung Rechtssicherheit und betont zugleich die Notwendigkeit präziser Formulierungen in komplexen Miet- oder Sale-and-Lease-Back-Verträgen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass pauschale Instandhaltungsklauseln eng auszulegen sind und nur eine klare vertragliche Regelung kostspielige Streitigkeiten verhindern kann.

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